|
Літо — традиційна “глуха” пора на ринку нерухомості. Цей час — ідеальний для тих, хто хоче зекономити на купівлі житла: ціни у літні місяці, як правило, падають. Таке явище викликане, перш за все тим, що у спекотну пору потенційні покупці більше думають не про те, як придбати квадратні метри, а про те, де відпочити.
Та українські експерти відзначають, що цього літа попит на нерухомість раптово зріс. Фахівці і досі сперечаються, чому спостерігається цей процес. Більшість сходиться у тому, що цьому посприяли новації законодавства. Одна із них впроваджена з 1 серпня. На іншу слід чекати ще місяць — до першого дня осені. Очевидно, що будь-яке нововведення (особливо кардинальне) сприймається нашими співвітчизниками з певним острахом, а тому вони намагаються вирішити більшість справ до того, як станеться зміна.
Новації, які очікують покупців та реалізаторів житла вже у найближчі дні, дійсно серйозні. І про них у будь-якому випадку варто знати навіть тим, хто сьогодні не планує купувати чи продавати квартиру або будинок. Завтра життя може змінитися.
Оцінщиків ліцензуватимуть
Ще у березні нинішнього року Кабінет Міністрів України прийняв постанову, згідно із якою введено ще один вид діяльності для компаній-оцінювачів на ринку нерухомого майна. Віднині, аби займатися такою діяльністю, вони повинні пройти додаткове навчання й отримати сертифікат оцінювальної діяльності за спеціалізацією 1.8 “Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства”. Тобто, фактично, спеціалісти, які мають вже інші сертифікати, знання і досвід на ринку оцінювання нерухомого майна, повинні здати ще якийсь новий кваліфікаційний іспит, щоб їм дозволили надавати експертні оцінки за угодами купівлі-продажу.
Очевидно, що це не проблема — пройти навчання. Гірше інше: його можна проходити тільки у спеціалізованих закладах. А таких на всю державу — лише п’ять. Як наслідок, за короткий термін не можна навчити всіх бажаючих, адже відповідні навчальні курси і програми були відкриті тільки на початку липня. Що це значить? Зараз в Україні працюють більше 10 тисяч фахівців, а вузи поки що випустили лише 150 ліцензованих оцінювачів. За попередніми підрахунками, до 1 серпня встигнуть випустити ще стільки ж, але 300 осіб на всю країну вкрай мало. Це призведе до того, що ліцензовані оцінювачі будуть брати за свої послуги більше грошей. Сьогодні оцінка нерухомості коштує від 400 гривень. Експерти не виключають, що зростання цін у перші дні буде істотним – у кілька разів. Але прогнозується, що з появою все більшої кількості оцінювачів вартість їхніх послуг буде знижуватися. Крім того, дефіцит оцінювачів на першому етапі може викликати збільшення термінів виготовлення звітів з оцінки, приблизно в 3-5 разів.
Домовитися
не вдасться
Обійтися без офіційного висновку оцінювача ніяк не вдасться — без нього нотаріус, який оформляє документи купівлі-продажу, навіть не стане вас слухати.
У чому полягатиме основна функція та завдання оцінювача майна? Він повинен скласти ціну, від якої сплачується податок. Раніше, як правило, оцінка складалася за середньою ціною на подібні квартири. Але нерідко люди домовлялися з оцінювачами про те, щоб її знизити. Відтак — платити менший податок.
Тепер домовитися буде складніше з багатьох причин. По-перше, для оцінювачів буде введено кримінальну відповідальність за невірну оцінку. Тому нині у своїх звітах вони будуть змушені вказувати абсолютно точні цифри, а це, в свою чергу, у багатьох випадках призведе до збільшення вартості оформлення договору купівлі-продажу. Крім того, експерти обговорюють можливість створення електронної карти всієї країни. До чого це може призвести? Якщо хтось у конкретному будинку оцінив квадратний метр, наприклад, у 800 умовних одиниць, то інший оцінювач не зможе опустити ціну нижче. Люди справедливо бояться того, що оцінювачі надаватимуть вищу оцінку від тієї суми, за яку об’єкт продають.
Відповідно податки сплачуватимуть із завищених цін. Тобто додаткові витрати люди закладатимуть у вартість майна, що може призвести до підвищення цін на житло.
Програма,
якої немає
У нових правилах є ще один цікавий нюанс. Чиновники вимагають, щоб кожен оцінювач працював в запатентованій комп’ютерній програмі, яка буде автоматично проводити розрахунок оцінки майна. Мало того, що такої програми поки що просто не існує. Проблема в іншому. Жоден комп’ютер не зможе замінити очі та враження людей. У тому числі, вірно оцінити, у якому стані знаходяться шпалери, вікна чи сантехніка в оселі, протікаючий дах, шумопроникність стін, соціальний статус і поведінку сусідів. Враховуючи ці та інші фактори, люди, шляхом переговорів, і складають потім остаточну ціну, яка може суттєво різнитися від оцінки експертів. Або ж інший момент: комусь дуже терміново потрібно продати квартиру, хай навіть і у найкращому технічному стані. У таких випадках люди часто знижують ціну, аби швидше отримати гроші за нерухомість (наприклад, кошти потрібні на лікування чи просто у зв’язку з виїздом в іншу місцевість). Але комп’ютерна програма не враховуватиме цього нюансу. Відтак, оцінка, а з нею і сума податку, будуть значно вищими, ніж реальна вартість квартири.
Фінансовий контроль
Нагадаємо: все, про що йшла мова вище, очікує на бердичівлян вже з цього четверга. Та не встигнуть люди адаптуватися до таких змін, як на них вже очікуватимуть наступні. З 1 вересня буде введено заборону на оплату готівкою покупок на суму понад 150 тисяч гривень. Тобто, якщо ви купуєте об’єкт дорожче, то повинні це робити тільки в гривнях і через банківські рахунки. Нова норма стосуватиметься майже усіх угод купівлі-продажу, бо нині важко знайти нерухомий об’єкт дешевше 19 тисяч доларів.
Такий крок держави - логічний і цілком зрозумілий. За оцінками фінансистів, нині “на руках” у людей знаходяться мільярди готівкових коштів, схованих “у панчохи”. Тобто, гроші не працюють на українську економіку. Тому, увівши таке обмеження, посадовці хочуть вивести гроші “із тіні”. Але що це дасть людям?
Втрати неминучі
Опустимо зараз голосні слова про те, що виведення коштів у обіг покращить загалом економічну ситуацію у державі, що сприятиме, у свою чергу, зростанню добробуту всіх і кожного. Звернемося зараз до проблем тих, хто купуватиме чи продаватиме житло. І покупці, і продавці понесуть додаткові витрати. Як це відбуватиметься на практиці? Покупець нерухомості, вартість якої перевищує 150 тисяч гривень, зобов’язаний буде відкрити свій банківський рахунок і покласти на нього потрібну суму. При цьому, за таку операцію банк візьме якусь частину комісії. Згодом ці кошти мають бути переведені на рахунок продавця. І знову - комісія. Врахуйте ще й той нюанс, що більшість покупців і продавців нерухомості зберігають свої кошти в іноземній валюті. Але розрахунки повинні відбуватися тільки у гривнях. Тому долари, євро чи тугрики обов’язково потрібно буде перевести у національну валюту, втративши на різниці між ціною купівлі та продажу. Тобто покупець спочатку продає необхідну суму в доларах, міняючи її на гривні, переводить кошти продавцю, а той вже переводить у готівку гроші і купує на них валюту. Втрати - очевидні. Експерти кажуть, що загалом вони можуть сягати 3-5% від вартості житла. А це, у свою чергу, також може потягнути зростання ціни — продавці намагатимуться вберегтись від таких фінансових збитків.
Вчаться обходити новації
Втім, українці «славляться» своїм умінням обходити будь-які закони. Доки нововведення ще навіть не починали діяти, юристи вже почали шукати способи обійти обмеження. І окремі із них знайшли. Наприклад, можна оформити іпотечний кредит: взяти у банку кредит на житло і відразу ж його погасити. Таким чином, у податкової не буде до вас запитань, звідки взялася така сума на покупку. У цьому випадку ви точно не порушите закон.
Інший варіант, який наразі посилено вивчається: домовитися із продавцем про авансову оплату або в розстрочку. На аванс немає обмежень, його не потрібно оформляти у нотаріуса. Ще одна схема – продавати квартиру частинами. Більшість приватизованих нині осель, як правило, оформлені одразу на кількох власників — членів родини. Кожен із них може продати свою частку одному покупцеві, яка точно буде меншою за 150 тисяч гривень. Тоді й питань по банківських рахунках не буде.
Що і як робити:
основні кроки
Як усе відбуватиметься на практиці, стане відомо вже у найближчі дні та місяці. Очевидно, що незважаючи ні на які нововведення (котрі, сподіваємося, наведуть порядок, а не додадуть плутанини і проблем) житло бердичівляни і купуватимуть, і продаватимуть. Тому, наостанок, наведемо алгоритм дій на випадок, якщо у вас виникне бажання діяти. Насамперед, питання стосується продавців нерухомості.
Найпершим чином, потрібно зібрати пакет необхідних документів. Серед них: правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності на об’єкт нерухомості; технічний паспорт об’єкта нерухомості, куди буде вписана оціночна вартість; оцінка нерухомості; витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно; довідка про відсутність податкової застави; довідка про відсутність заборон на відчуження; паспорти та ідентифікаційні коди всіх власників нерухомості, чоловіка або дружини власника, якщо продавець перебуває в шлюбі; свідоцтво про реєстрацію шлюбу продавця; заява подружжя про згоду на відчуження об’єкта нерухомості, що перебуває у спільній власності; свідоцтва про народження дітей, якщо діти є власниками; дозвіл органів опіки та піклування на відчуження об’єкта нерухомості в інтересах неповнолітніх дітей або недієздатних громадян.
Зібравши всі папери, слід знайти ліцензованого оцінщика, який дасть вам свій висновок про вартість нерухомості. Далі треба відкрити банківський рахунок (і покупцю, і продавцю), якщо сума угоди перевищує 150 тисяч гривень, і здійснити всі банківські операції. А вже потім, взявши виписку із банку, яка підтверджує факт переведення коштів від покупця до продавця, можна вирушати до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу.
Вдалих вам покупок!
|
Просмотрено: 664 раз
